争议焦点：

未取得建设工程规划许可证或不属于主管部门批准建设之临时建筑的房屋租赁合同是

否无效？房屋租金和转让费如何处理？

主要案情：

原告：庞某某        被告：孙某某

2009年2月某日，被告孙某某将其所有的未取得建设工程规划许可证也不属于主管部门批准建设之临时建筑的位于甲市乙区丙路丁号的房屋租赁给原告庞某某使用，双方签订的租赁合同约定租期7个月，每月租金3200元，房屋租金计22400元，房屋转让费计25600元，合计人民币48000元。租赁合同签订后，原告庞某某向被告孙某某支付了48000元，被告孙某某也将该房屋交付于原告庞某某使用，现租赁合同己到期，原告庞某某也相应搬离了该房屋。

后原告庞某某向甲市乙区人民法院起诉，以位于甲市乙区丙路丁号的房屋未取得建设工程规划许可证也不属于主管部门批准建设之临时建筑为由，要求确认原被告双方签订的房屋租赁合同无效，并要求被告孙某某向其返还己支付的房屋租金和房屋转让费48000元。

合肥合同律师邹岿认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，

原被告双方签订的租赁合同应属无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告孙某某应将其收取7个月房屋租金22400元返还给原告庞某某，但考虑到到该房屋租赁合同己实际履行完毕，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告庞某某也应向被告孙某某支付房屋占有使用费22400元。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，原被告双方金钱债务可以相互抵销而无需相互返还。

合肥合同律师邹岿还认为房屋转让费25600元是双方当事人订立房屋租赁合同时的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，房屋转让费的约定应是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，被告孙某某无需向原告庞某某返还房屋转让费25600元。

合肥合同律师邹岿的观点也得到了一二审法院判决结果的支持。